蘇州工業園區：搶抓“後危機時代”契機 大力發展CBD樓宇經濟

        發達國家和地區的實踐表明，樓宇經濟是城市經濟發展的新風向和現代都市新的“掘金地”，被譽為都市裏的“垂直印鈔機”。當前
，蘇州工業園區經曆了奠定基礎、跨越發展
、轉型優化三個發展階段
，進入了以“實踐科學發展，塑造國際品牌”為主題的嶄新時期，CBD樓宇經濟的崛起將是園區鑄造國際品牌的重要標誌。

        目前
，蘇州工業園區以新蘇工業坊為代表的工業地產、以國際科技園為代表的科技地產、以國際大廈為代表的金融商貿地產依次興起
，顯示了園區未來科技
、工業、服務業三足鼎立的發展前景。

        以國際大廈為例，國際大廈形成了品牌集聚、輻射帶動
、資產增值三大特色

，體現了準確定位
、專zhuan業ye管guan理li和he深shen度du服fu務wu三san個ge特te點dian

，是shi園yuan區qu發fa展zhan樓lou宇yu經jing濟ji的de旗qi艦jian代dai表biao和he成cheng功gong範fan式shi。一yi是shi知zhi名ming品pin牌pai多duo，單dan體ti樓lou宇yu外wai資zi銀yin行xing集ji聚ju度du居ju全quan省sheng之zhi首shou。進jin駐zhu單dan位wei共gong53家
，客戶以銀行、投資管理公司、國際貿易公司、物流公司等專業服務性公司以及人力資源公司、會計師事務所等專業谘詢公司為主
，其中包括：西門子
、IBM、富士施樂
、博世等世界500強企業16家
，彙豐銀行、渣打銀行、星展銀行
、日本三井住友銀行、韓國企業銀行等世界知名銀行5家。二是一幢樓的產出相當於一個規模型工業企業。2008年營業收入總額超20億元
，入庫稅收超億元，平均每平方米辦公麵積創造營業收入超6.5萬元、稅收超3200元

，相當於一個規模型工業企業。進駐單位平均租用麵積近600平ping方fang米mi，許xu多duo機ji構gou從cong試shi水shui階jie段duan進jin入ru擴kuo張zhang發fa展zhan階jie段duan。三san是shi運yun營ying效xiao益yi和he資zi產chan增zeng值zhi水shui平ping高gao於yu同tong行xing業ye平ping均jun水shui平ping。目mu前qian
，大da廈sha已yi累lei計ji出chu租zu使shi用yong辦ban公gong麵mian積ji3.1萬平方米，出租率達82%
，月租金價格比周邊樓宇平均水平高出約20%，年租金收入達3000萬元，國有資產評估價值已經從2006年初的5億元增值到2008年底的7億元以上
，年均資產增值幅度近12%。

        國際大廈案例帶來三點啟示：一是樓宇經濟是推動科學發展、從“園區製造”向“園區服務”優化的重要方向。經過十五年開發建設，園區經濟社會發展取得了飛躍式發展，截止到2009年6月底，園區累計引進外資項目3692個，79家世界500強在園區投資了125個項目。發達的製造業基礎帶來了大量金融
、財務、會計、律師
、人力資源等專業服務需求，僅財務外包一項
，區內有此需求的企業就有上千家之多。二是樓宇經濟是繁榮城市經濟、從“外延發展”向“內涵增長”轉變的重要途徑。目前，周邊地區都把發展樓宇經濟放在了重要位置，並取得了很好的成效。上海稅收超億元的“億元樓”有50多幢，樓宇經濟是部分中心城區名副其實的財源經濟；杭州編製了《樓宇經濟發展規劃綱要》，未來3年內將把1000萬平方米商務樓宇推向市場。樓宇經濟作為一種“向藍天要空間，向空間要效益”的經濟模式，對於破解資源要素瓶頸
、提升可持續發展能力、加快新城區繁榮具有特殊意義。三是樓宇經濟是鑄造國際品牌、從“國內領先”向“世界一流”提升的重要手段。與國際頂尖的開發區相比

，園區最缺少的是國際級的本土企業、國際化的高端人才以及國際化的商業氛圍。美國矽穀有60多家世界500強總部，每年高達百億美元的風險創投資金；新加坡裕廊有100duojiakuaguogongsiyataizongbu
，shangmaohuanjingduocibeishijiejingzhenglinianjianpingweiquanqiusanjia。chengzaizhexiediquguojihuaxingxiangdezhongyaozaitijiushilouyujingji，tashiguojijijigou
、服務、信息、資金與人才的高度集聚之地，應當成為開發區國際品牌的重要內涵。

        蘇州工業園區將積極研究“後危機時代”的創新發展舉措，大力發展CBD樓宇經濟
，為新一輪發展開辟廣闊空間。

       1、以搶抓機遇為重點，加快市域CBD繁榮步伐。園區尤其是金雞湖周邊地區具有堅實的產業支撐優勢、優良的規劃先行優勢
、快捷的區位交通優勢、完善的服務配套優勢以及先行先試的政策優勢
，建設市域CBD具有很大的發展潛力和空間。當前國際金融危機“危”中有“機”，國際產業向中國轉移步伐近期出現加速跡象，為加快CBD樓宇建設與項目引進提供了極為有利的時機。

        2
、以資產整合為紐帶
，增強國資持續開發能力。國資國企是園區開發建設的重要力量，國際大廈
、建屋大廈、置地大廈
、時代廣場、博覽中心、科文中心等一批樓宇在CBD樓宇經濟中擔綱起了示範引導作用。截止到2008年底

，園區國企資產總額已經超過825億元、本級國有淨資產超過220億(yi)元(yuan)。麵(mian)對(dui)當(dang)前(qian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)低(di)迷(mi)和(he)土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)緊(jin)缺(que)的(de)不(bu)利(li)形(xing)勢(shi)，以(yi)土(tu)地(di)資(zi)產(chan)注(zhu)入(ru)換(huan)取(qu)開(kai)發(fa)資(zi)金(jin)的(de)空(kong)間(jian)受(shou)到(dao)很(hen)大(da)擠(ji)壓(ya)，單(dan)純(chun)依(yi)靠(kao)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)增(zeng)加(jia)開(kai)發(fa)投(tou)入(ru)也(ye)會(hui)大(da)量(liang)增(zeng)加(jia)企(qi)業(ye)財(cai)務(wu)成(cheng)本(ben)，有(you)必(bi)要(yao)確(que)立(li)新(xin)的(de)發(fa)展(zhan)理(li)念(nian)，即(ji)不(bu)僅(jin)注(zhu)重(zhong)名(ming)義(yi)上(shang)的(de)資(zi)產(chan)總(zong)量(liang)規(gui)模(mo)，更(geng)要(yao)注(zhu)重(zhong)實(shi)際(ji)可(ke)投(tou)入(ru)的(de)開(kai)發(fa)資(zi)金(jin)總(zong)量(liang)規(gui)模(mo)，對(dui)部(bu)分(fen)有(you)增(zeng)值(zhi)預(yu)期(qi)和(he)良(liang)好(hao)回(hui)報(bao)的(de)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)可(ke)適(shi)當(dang)犧(xi)牲(sheng)短(duan)期(qi)收(shou)益(yi)換(huan)取(qu)長(chang)期(qi)利(li)益(yi)，采(cai)取(qu)部(bu)分(fen)或(huo)整(zheng)體(ti)股(gu)權(quan)換(huan)資(zi)金(jin)、資產證券化、主板上市等多種辦法，讓國有資產流動起來，以此獲得更多的開發資金
，形成開發—增值—轉讓—再開發的循環資金鏈，從而加速CBD開發建設步伐。

        3、以品牌項目為突破，提升樓宇經濟功能形象。按照市域CBD規劃
，環金雞湖金融商貿區建築麵積達1200萬平方米，其中80米以上高層和超高層建築就有128幢，有必要進一步完善高層、超高層樓宇的功能規劃，並積極創新招商手段，充分利用國際化的招商網絡資源優勢

，加強與全球房地產“五大行”、會計師事務所“四大所”等國際知名專業機構合作，致力於引進知名品牌和高端客戶群。要瞄準港澳台
、新加坡和東南亞國家等華商聚集區，大力引進有品牌、有you實shi力li的de海hai外wai華hua資zi
，同tong時shi以yi中zhong央yang國guo資zi委wei推tui動dong央yang企qi與yu地di方fang合he作zuo為wei契qi機ji，積ji極ji促cu成cheng與yu央yang企qi和he上shang海hai等deng國guo企qi實shi力li較jiao強qiang地di區qu之zhi間jian的de合he作zuo


，鼓gu勵li其qi前qian來lai園yuan區qu投tou資zi發fa展zhan，提ti高gao樓lou宇yu經jing濟ji能neng級ji。

        4、以國際規範為標準，提供專業化優質服務。親商服務是園區經驗的核心理念之一。過去，園區已經在製造業、科技產業等領域形成了較為完善的服務體係，相較之下針對服務業的親商服務還有較大的提升空間。為此，建議在服務的“專業化、個性化
、新穎性”方麵下功夫。所謂專業化，即管理團隊專注於核心資產的保值增值
，物業、保潔、保安等非核心業務由專業機構通過競標獲得入場資格；所謂個性化

，鑒於服務業門類較多，要針對金融
、保險、會計、律師、人力資源以及其它服務行業的不同特點，著重強化企業關注度高的服務項目，因企因事提供不同的服務品種；所謂新穎性，就是要創新服務手段
，國際上服務行業之間的互動聯係十分頻繁，可采取組建商會和CEO俱樂部
、舉辦高層論壇和企業高峰年會等多種形式，增加信息和商機集中交流機會，以此贏得客戶的關注度，增加潛在優質客戶的入駐幾率。